Dù đến thời điểm hiện tại, những tắc nghẽn về vấn đề nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang từng bước được tháo gỡ nhưng trên thực tế, doanh nghiệp vẫn đang đối mặt nhiều thách thức về tín dụng bất động sản. Điều này tiếp tục cản trở các doanh nghiệp bất động sản trong quá trình phát triển.
Tín Dụng Bất Động Sản Chưa Thực Sự Rộng Mở
Tại Hội nghị Bất động sản VRES 2023 do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Quang Thân, Chủ tịch Fiin Group và FiinRating cho biết, trên thực tế, tín dụng bất động sản đến từ ngân hàng, đặc biệt là tín dụng dành cho người mua vẫn đang suy giảm. Nguyên nhân của hiện tượng suy giảm là do nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc nhà trung cấp và nhà giá rẻ đang ở mức thấp khiến phần đông người mua không có lựa chọn nhà ở phù hợp. Bên cạnh đó, cơ chế lãi suất thả nổi nên người mua lo ngại rủi ro lãi suất tăng khiến họ không gánh được áp lực trả lãi. Đặc biệt, bối cảnh kinh tế khó khăn, việc làm chưa ổn định nên quyết định vay mua nhà có lẽ chưa phải là quyết định ưu tiên.
Tín dụng bất động sản đang đến từ vốn vay trực tiếp từ ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh… Tuy nhiên, các kênh vốn đều đang đối mặt những thách thức riêng. Với tín dụng ngân hàng, đó là thách thức về kiểm soát rủi ro tín dụng bởi rủi ro tín dụng đang ở mức cao. Kênh trái phiếu doanh nghiệp đang làm mất lòng tin trầm trọng của nhà đầu tư sau việc nhiều doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
Đối với nguồn vốn đến từ người mua trả tiền trước thì nguồn vốn này cũng gặp khó do giá bất động sảntăng cao; thu nhập người mua nhà đang bị ảnh hưởng; lãi suất tín dụng mua nhà có xu hướng giảm gần đây nhưng vẫn rủi ro từ pháp lý và cơ chế thả nổi nên người mua “chần chừ”, không đủ lực hoặc “không dám” vay ngân hàng để mua nhà.
Với nguồn vốn hợp tác kinh doanh, nguồn vốn này lại gặp khó do chủ trương kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước về việc sử dụng mục đích vay, hạn chế góp vốn và hợp tác kinh doanh.
Tín dụng bất động sản đối mặt nhiều thách thức khiến sức khỏe tài chính và khả năng thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản cũng suy yếu khi áp lực trả nợ và gốc vay lớn trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không đủ để đáp ứng.
Giải Pháp Nào Để Khơi Thông Tín Dụng Cho Bất Động Sản?
Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần Tập Đoàn VNGroup cho rằng để khơi thông dòng tài chính bất động sản cần thực hiện đồng bộ các giải pháp. Trước hết, việc ban hành luật cần khẩn trương và sớm đi vào đời sống.
Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam có đặc điểm là phần lớn người mua bất động sản là mua theo thói quen, theo niềm tin hoặc theo các hiệu ứng đám đông mà không đặt nặng hoặc coi trọng các vấn đề phân tích. Trong 100 người mua nhà đất thì chỉ có khoảng 15% người mua thực sự hiểu và coi trọng vấn đề phân tích. Chính bởi vậy, điều quan trọng để kéo sức mua quay lại với thị trường, tức kéo dòng tiền vào bất động sản thì cần khôi phục niềm tin của người dân. Để làm được điều này, cần đảm bảo tính đồng nhất trong truyền thông và hoạt động điều hành.
Chia sẻ góc nhìn khác về khơi thông tín dụng cho bất động sản, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng cần thực hiện có hiệu quả các giải pháp tháo gỡ pháp lý dự án, nhất là các dự án đã giải phóng mặt bằng và chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế và cấp phép xây dựng. Ngoài ra, các công trình khác cần được rà soát và xem xét khả năng đóng tiền để ra sổ đỏ.
Các kênh vốn trên thị trường cần được đa dạng hoá, giảm sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Đặc biệt, thị trường cần cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu trở lại – nguồn tiền từ trái phiếu là dòng vốn quan trọng của thị trường bất động sản. Tín dụng bất động sản cho người mua nhà cần được nới lỏng và mở rộng với điều kiện cụ thể cho các bên nhằm kích thích sức mua của thị trường.
Nguyễn Nam
