Thiếu hụt căn hộ bình dân, vừa túi tiền, dư thừa hàng cao cấp, hạng sang đang khiến thị trường nhà ở TP.HCM lệch pha cung – cầu ngày càng trầm trọng. Giải pháp tháo gỡ hiện nay là tìm đường đưa nhà dễ sở hữu trở lại thị trường.
Căn Hộ Bình Dân, Trung Cấp Thiếu Trầm Trọng
Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 3/2023 đạt hơn 60 triệu đồng/m2. 96% nguồn cung mới triển khai năm nay thuộc phân khúc cao cấp, 4% còn lại thuộc phân khúc hạng sang. Trong quý này, thành phố không có nguồn cung mới ở phân khúc trung cấp và bình dân.
Còn theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, 10 tháng năm 2023, thành phố có 16 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai với 16.063 căn, 11.012 căn thuộc phân khúc cao cấp, 5.051 căn hộ trung cấp và không có căn hộ bình dân.
Xem thêm: Kịch Bản Nào Cho Thị Trường Bất Động Sản 2024?
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho hay 10 tháng đầu năm 2023, 96% nguồn cung căn hộ triển khai tại TP.HCM là nhà cao cấp, giá bán trung bình từ 61 triệu đồng m2. Dự báo về nguồn cung năm 2024, bà Dung cho biết thành phố sẽ có khoảng 9.000 – 10.000 căn hộ triển khai, 71% trong đó thuộc loại hình cao cấp; căn hộ trung cấp chiếm 16% và căn hộ bình dân chỉ có khoảng 12%.
Chia sẻ về thực trạng lệch pha nguồn cung nhà ở, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết nhu cầu tìm mua các căn hộ bình dân có giá dưới 40 triệu đồng/m2 đang rất cao. Tuy nhiên, TP.HCM chỉ có 1 dự án mở bán giá dưới mức này, còn lại đều từ 45 – 80 triệu đồng m2.
“Theo một nghiên cứu mới đây của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ chung cư TP HCM trung bình từ 3,5 tỷ đồng/căn. Mức thu nhập bình quân của người dân TP HCM năm 2023 ước tính khoảng 148 triệu đồng/năm. Như vậy, nếu tính theo giá bán căn hộ hiện nay, phải mất gần 24 năm thu nhập, người lao động mới mua được nhà”, ông Tuấn cho hay.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết, nguồn cung nhà ở đang giảm theo từng năm, đặc biệt là các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhiều dự án có giá bán cao, không phù hợp với nhu cầu ở thực vì vượt khả năng tài chính của nhóm đối tượng này. Do đó, cần đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền để tạo ra nguồn cầu bền vững cho thị trường.
Còn theo ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long, khó khăn về thanh khoản và giao dịch của thị trường bất động sản thời gian qua đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó việc lệch pha cung – cầu là một yếu tố quan trọng. Nhu cầu mua nhà ở thật, căn hộ bình dân luôn ở mức cao so với khả năng cung cấp sản phẩm từ chủ đầu tư, nhưng người mua không tìm được sản phẩm phù hợp để xuống tiền. Thị trường chạy theo phát triển nhà cao cấp, dần đánh mất đối tượng mua nhà quan trọng và đông đảo nhất là người mua để ở.
Làm Sao Để Đưa Nhà Dễ Sở Hữu Trở Lại?
Theo ông Trần Xuân Ngọc, để giải bài toán lệch cung, chiến lược đầu tiên là cần làm sao đưa nhà dễ sở hữu trở lại thị trường. Nhà dễ sở hữu ở đây không nhất thiết phải là nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mà là phát triển sản phẩm nhà ở có giá bán phù hợp với từng loại hình, từng phân khúc. Những sản phẩm mà khách hàng có nhu cầu ở loại hình nào cũng đều có thể tiếp cận được.
Ở mỗi giai đoạn thị trường, doanh nghiệp BĐS cần tìm hiểu phân khúc người mua thật ở đâu và sản phẩm nào đáp ứng đúng nhu cầu để đưa ra sản phẩm và giá bán bán phù hợp, sát với thực tế. Năm 2023, mức độ tập trung của thị trường thiên về những sản phẩm dành cho người ở thật, vậy nên cần đẩy mạnh phát triển căn hộ bình dân, vừa túi tiền (affordable housing) và các sản phẩm cao cấp nhưng có mức giá tối ưu, hợp lý.
“Thời gian qua, Nam Long đã thành công đưa ra thị trường hơn 500 căn hộ EHome Southgate (Long An) giá từ 1 tỷ đồng/căn; 1.602 căn hộ EHomeS tại dự án Nam Long Central Lake (Cần Thơ) giá từ 600 triệu đồng/căn; các sản phẩm condominium Flora tại dự án Akari City, Mizuki Park (TP.HCM) giá "dễ sở hữu" tại TP.HCM. Các dự án đều có thanh khoản tích cực. Đây là minh chứng cho thấy, nhà dễ sở hữu vẫn đang được thị trường đón nhận tốt”, ông Ngọc cho hay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết lợi nhuận không phải là câu chuyện cản trở doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mà là vướng mắc thủ tục, pháp lý. Pháp lý kéo dài cũng là một trong những yếu tố kéo giá nhà tăng cao thời gian qua.
Ông cho rằng, bên cạnh việc khuyến khích doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phát triển căn hộ bình dân, nhà ở vừa túi tiền, cần có giải pháp như rút ngắn thủ tục hành chính về đầu tư, giao thuê đất, có chính sách ưu đãi, khuyến khích, hỗ trợ thêm để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội.
“Luật Nhà ở 2023 đã cho phép chủ đầu tư nhà ở xã hội được hạch toán riêng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận trên, động thái này phần nào giải tỏa vấn đề lợi nhuận trong phát triển nhà giá rẻ. Phần còn lại là chờ đợi các vướng mắc pháp lý được khởi thông. Nhà vừa túi tiền sẽ sớm trở lại thị trường”, ông Châu chia sẻ.
Phương Uyên
